जब एक पुरानी आवासीय इमारत में टूट-फूट और क्षति के लक्षण दिखाई देने लगते हैं, तो पुनर्विकास अक्सर सबसे सुरक्षित और सबसे व्यावहारिक समाधान बन जाता है। समय के साथ, इमारतें पुरानी होने, मौसम की स्थिति, खराब निर्माण गुणवत्ता या अपर्याप्त रखरखाव के कारण खराब हो जाती हैं। कई पुरानी संरचनाएं मौजूदा बिल्डिंग कोड, अग्नि सुरक्षा नियमों, भूकंप प्रतिरोधी डिजाइन मानकों और पर्यावरण मानदंडों को पूरा करने में भी विफल रहती हैं।ऐसे मामलों में, संरचनात्मक सुरक्षा में सुधार के लिए आवासीय भवनों का पुनर्विकास आवश्यक हो जाता है, साथ ही आवास की गुणवत्ता और मात्रा को बढ़ाने का अवसर भी मिलता है।हालाँकि, भारत में आवासीय पुनर्विकास को नियंत्रित करने वाला कोई एकल केंद्रीय कानून नहीं है। स्थान और लागू नियमों के आधार पर, इस प्रक्रिया को राज्य कानूनों, नगरपालिका नियोजन नियमों और सहकारी आवास सोसायटी अधिनियमों के मिश्रण के माध्यम से विनियमित किया जाता है।
इमारतें पुनर्विकास की ओर कैसे बढ़ती हैं
आमतौर पर, हाउसिंग सोसायटी इमारत की स्थिति का आकलन करने के लिए एक संरचनात्मक लेखा परीक्षक नियुक्त करती हैं।यदि पुनर्विकास को संभव माना जाता है, तो निवासी प्रस्ताव पर चर्चा करने के लिए एक सामान्य निकाय की बैठक बुलाते हैं, जहां आवश्यक हो, सलाहकार नियुक्त करते हैं और डेवलपर्स से बोलियां आमंत्रित करते हैं।चयनित डेवलपर सक्षम अधिकारियों द्वारा अनुमोदन के अधीन, सोसायटी के साथ पुनर्विकास समझौते में प्रवेश करता है।नगर निगम और योजना प्राधिकरण आवश्यक मंजूरी देने से पहले ज़ोनिंग नियमों, फ़्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई), अग्नि सुरक्षा मानदंडों, पर्यावरण आवश्यकताओं और भवन उपनियमों के अनुपालन के लिए परियोजना की जांच करते हैं।
निवासियों की सहमति
आवासीय भवन पुनर्विकास को नियंत्रित करने वाले प्रत्येक राज्य के अपने कानून और नियम हैं, जिसके परिणामस्वरूप पूरे देश में अलग-अलग प्रक्रियाएं और सहमति की आवश्यकताएं होती हैं।देश में सबसे अधिक सहकारी आवास समितियों के साथ, महाराष्ट्र देश के सबसे विकसित पुनर्विकास ढांचे में से एक है। महाराष्ट्र, महाराष्ट्र सहकारी सोसायटी अधिनियम, 1960, महाराष्ट्र सहकारी सोसायटी नियम, 1961, सहकारिता विभाग द्वारा जारी सरकारी प्रस्तावों और एकीकृत विकास नियंत्रण और संवर्धन विनियम (यूडीसीपीआर) के संयोजन के माध्यम से सहकारी आवास समितियों के पुनर्विकास को नियंत्रित करता है।2019 में, राज्य ने सहकारी आवास समितियों के लिए अपने पुनर्विकास दिशानिर्देशों को संशोधित किया, पुनर्विकास के लिए आवश्यक न्यूनतम सहमति को कुल सदस्यों के 70% से घटाकर 51% कर दिया। 2025 में, इसने स्व-पुनर्विकास की प्रक्रिया को सरल बनाने, डेवलपर्स के चयन के लिए एक अधिक संरचित प्रक्रिया निर्धारित करने, डेवलपर्स को परियोजना मूल्य के 20% के बराबर बैंक गारंटी देने की आवश्यकता और सोसायटी के सदस्यों को पुनर्विकास से संबंधित दस्तावेजों के अधिक से अधिक प्रकटीकरण को अनिवार्य करके पारदर्शिता बढ़ाने के लिए महाराष्ट्र सहकारी सोसायटी नियम, 1961 में और संशोधन किया।दिल्ली में, पुनर्विकास दिल्ली विकास प्राधिकरण (डीडीए) और इसके दिल्ली मास्टर प्लान (एमपीडी) द्वारा शासित होता है। मास्टरप्लान क्षेत्रों के नियोजित पुनर्विकास पर केंद्रित है, जिसमें मेट्रो कॉरिडोर के आसपास के इलाके, नियोजित आवासीय क्षेत्र, शहरी गांव, अनधिकृत कॉलोनियां, पुनर्वास कॉलोनियां, मलिन बस्तियां और पुरानी दिल्ली के कुछ हिस्सों जैसे विशेष क्षेत्र शामिल हैं।पुनर्विकास प्रस्ताव निवासी समूहों, भूखंड मालिकों, सहकारी आवास समितियों, निजी डेवलपर्स या स्थानीय निकायों द्वारा शुरू किए जा सकते हैं, और सक्षम प्राधिकारी द्वारा अनुमोदन के अधीन हैं।
किरायेदारों के बारे में क्या?
राज्य के विशिष्ट कानूनों के आधार पर, पुनर्विकास के लिए आम तौर पर यह आवश्यक है कि किरायेदारों को अस्थायी पारगमन आवास, निर्माण के दौरान किराया मुआवजा प्रदान किया जाए, या पूरा होने के बाद समकक्ष आवास में बहाल किया जाए।2025 में, महाराष्ट्र सरकार ने इसके तहत चलने वाली इमारतों के लिए एक नए पुनर्विकास ढांचे की घोषणा की अगर प्रणाली, मकान मालिकों और किरायेदारों के लिए अलग फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) लाभ और हस्तांतरणीय विकास अधिकार (टीडीआर) के उपयोग की अनुमति के साथ जो भूमि मालिकों को अपनी संपत्ति के विकास अधिकारों को जमीन से अलग करने और उन्हें डेवलपर्स को बेचने की अनुमति देती है। हालाँकि, रूपरेखा कार्यान्वयन की प्रतीक्षा कर रही है।
