कल्पना कीजिए… आपके सपनों का घर, वो भी बिल्डर के वादों के साथ! मगर हकीकत इससे बिल्कुल अलग है। हर साल हजारों घर खरीदारों का सपना अधूरा रह जाता है, देरी, धोखाधड़ी, और कानून के नाम पर खिलवाड़। क्या आप जानते हैं कि रेरा कानून आपके लिए क्या कर सकता है? क्या आप तैयार हैं अपने अधिकार के लिए लड़ने को?
हैरान करने वाली बात ये है कि भारत में रियल एस्टेट का बाजार 18 लाख करोड़ रुपये का है, मगर घर खरीदारों के लिए ये कभी ‘सेफ इन्वेस्टमेंट’ नहीं रहा। 2023 की एक रिपोर्ट के मुताबिक, देश भर में 1.2 लाख से ज्यादा घर खरीदारों ने बिल्डरों के खिलाफ रेरा में शिकायत दर्ज कराई है। मगर क्या वाकई रेरा उनके लिए कोई राहत लेकर आया है? सच तो ये है कि रेरा कानून बनने के बाद भी 60% से ज्यादा मामलों में बिल्डरों को कोई सजा नहीं मिली। क्यों? क्योंकि कानून तो है, मगर उसका पालन नहीं।
सच्चाई इससे भी भयानक है। दिल्ली-NCR में ही 2022 में 45% नए फ्लैट्स की डिलीवरी में देरी हुई। मुंबई में तो हालात और भी खराब हैं—जहां 30% से ज्यादा प्रोजेक्ट्स RERA के तहत पंजीकृत ही नहीं हैं। मगर रेरा क्या कहता है? क्या बिल्डरों को कोई सबक मिला है? जवाब है—नहीं। क्योंकि कानून में इतनी खामियां हैं कि बिल्डर आसानी से बच निकलते हैं।
रेरा कानून 2016 में आया था। इसका मकसद था रियल एस्टेट सेक्टर को पारदर्शी बनाना, घर खरीदारों को सुरक्षा देना। मगर हकीकत ये है कि आज भी 50% से ज्यादा प्रोजेक्ट्स RERA के तहत पंजीकृत नहीं हैं। क्यों? क्योंकि बिल्डरों को लगता है कि कानून उनके लिए नहीं, बल्कि उनके खिलाफ है। मगर क्या वाकई ऐसा है?
अगर आपका बिल्डर आपको कब्जा देने में देरी कर रहा है, तो रेरा की धारा 18 आपको दो विकल्प देती है—या तो मुआवजा लें, या पूरा पैसा वापस मांगें। मगर क्या बिल्डर इसे मानते हैं? 2023 के आंकड़ों के मुताबिक, सिर्फ 30% मामलों में ही खरीदारों को पूरा मुआवजा मिला है। बाकी के मामलों में बिल्डर कानून के चक्कर काटते रहते हैं।
मगर रेरा में शिकायत दर्ज कराना इतना आसान नहीं है। सबसे पहले तो आपको अपने सारे दस्तावेज तैयार रखने होंगे—बिल्डर से किया समझौता, भुगतान की रसीदें, ईमेल, व्हाट्सएप चैट्स। सबूत ही आपकी ताकत है। मगर क्या वाकई सबूत काफी हैं? 2021 में मुंबई के एक मामले में एक बिल्डर ने सारे सबूत मिटा दिए थे। मगर रेरा ने फिर भी उसे सजा सुनाई। क्यों? क्योंकि खरीदार ने अपने दस्तावेज सुरक्षित रखे थे।
रेरा में शिकायत दर्ज करने के लिए सबसे पहले आपको अपने राज्य के RERA पोर्टल पर जाना होगा। वहां रजिस्ट्रेशन कराना होगा, शिकायत दर्ज करनी होगी, और सबूत अपलोड करने होंगे। मगर क्या वाकई ऑनलाइन प्रक्रिया इतनी आसान है? 2022 में हुए एक सर्वे में 60% खरीदारों ने कहा कि उन्हें RERA पोर्टल इस्तेमाल करने में मुश्किल हुई। क्यों? क्योंकि ज्यादातर पोर्टल्स अंग्रेजी में हैं, जबकि ज्यादातर घर खरीदार हिंदी या क्षेत्रीय भाषाओं में बात करते हैं।
मगर क्या वाकई रेरा कानून बेकार है? बिल्कुल नहीं। अगर आप सही तरीके से शिकायत दर्ज कराते हैं, तो आपको न्याय मिल सकता है। मगर इसके लिए आपको धैर्य रखना होगा। क्योंकि कानूनी प्रक्रिया लंबी होती है। मगर क्या वाकई लंबी प्रक्रिया के बाद न्याय मिलता है? 2023 में हुए एक अध्ययन में पाया गया कि 70% मामलों में खरीदारों को न्याय मिला है। मगर बाकी 30% मामलों में बिल्डरों ने कानूनी चालें चलीं और मामला लंबा खिंच गया।
तो क्या करें? सबसे पहले तो अपने अधिकार समझें। रेरा कानून आपको क्या-क्या अधिकार देता है?
1. कब्जा मिलने तक हर महीने ब्याज का भुगतान।
2. अगर देरी बहुत ज्यादा है, तो पूरा पैसा वापस।
3. बिल्डर से मुआवजा।
4. अगर बिल्डर ने वादा की गई सुविधाएं नहीं दीं, तो उसके खिलाफ कार्रवाई।
मगर क्या वाकई ये अधिकार मिलते हैं? हां, मगर इसके लिए आपको लड़ना होगा। क्योंकि बिल्डर कभी खुशी-खुशी अपना पैसा वापस नहीं देते। उन्हें कानूनी दबाव चाहिए।
रेरा कानून का इतिहास देखें तो पता चलता है कि ये कानून बिल्डरों के खिलाफ नहीं, बल्कि उनके लिए भी फायदेमंद है। क्योंकि इससे रियल एस्टेट सेक्टर में पारदर्शिता आती है। मगर आज भी ज्यादातर बिल्डर इसे स्वीकार नहीं करते। क्यों? क्योंकि उन्हें लगता है कि कानून उनके कारोबार को रोक रहा है। मगर सच तो ये है कि बिना कानून के रियल एस्टेट सेक्टर में धोखाधड़ी और ज्यादा बढ़ जाती।
आज के समय में रेरा कानून आपके लिए सबसे बड़ा हथियार है। मगर इसका इस्तेमाल करना सीखना होगा। क्योंकि अगर आप चुप बैठेंगे, तो बिल्डर आपकी जेब काटते रहेंगे। मगर अगर आप लड़ेंगे, तो न्याय मिलेगा।
तो क्या आप तैयार हैं अपने अधिकार के लिए लड़ने को? क्या आप जानते हैं कि रेरा में शिकायत दर्ज करने का सही तरीका क्या है? क्या आप अपने बिल्डर के खिलाफ लड़ाई लड़ने को तैयार हैं?
पाठकों की राय
1. क्या आपको कभी बिल्डर के खिलाफ शिकायत दर्ज करनी पड़ी है? अगर हां, तो आपका अनुभव कैसा रहा?
2. क्या आपको लगता है कि रेरा कानून घर खरीदारों के लिए पर्याप्त सुरक्षा प्रदान करता है, या इसमें और सुधार की जरूरत है?
