27 नवंबर, 2023 को हेफ़ेई, चीन में चाइना वैंके कंपनी के आइल मैसन विकास में निर्माणाधीन आवासीय भवन।
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चीन के संघर्षरत रियल एस्टेट क्षेत्र में अगले साल की दूसरी छमाही तक सुधार शुरू नहीं हो सकता है – यहां तक कि नवीनतम प्रोत्साहन उपायों के साथ भी, तीन शोध फर्मों ने इस महीने भविष्यवाणी की थी।
महीनों के वृद्धिशील उपायों के बाद, चीनी राष्ट्रपति झी जिनपिंग सितंबर के अंत में एक शीर्ष-स्तरीय बैठक का नेतृत्व किया गया जिसमें प्रतिज्ञा की गई “रियल एस्टेट बाज़ार में गिरावट को रोकें।” इस महीने की शुरुआत में, वित्त मंत्रालय ने और अधिक पेश किया रियल एस्टेट क्षेत्र को स्थिर करने के उद्देश्य से उपाय।
गोल्डमैन सैक्स के विश्लेषकों ने 22 अक्टूबर को “चीन रियल एस्टेट 2025 आउटलुक: बॉटम इन विज़न” शीर्षक वाले एक नोट में कहा, “हम अंततः एक व्यापक और समन्वित सहजता पैकेज के कारण आवास बाजार में चल रही गिरावट के मोड़ पर हैं।” ।”
रिपोर्ट में कहा गया है, ”यह बार पिछले टुकड़ों में ढील के उपायों से अलग है।”
विश्लेषकों को उम्मीद है कि चीन में संपत्ति की कीमतें 2025 के अंत में स्थिर हो जाएंगी और दो साल बाद औसतन 2% की वृद्धि होगी। गोल्डमैन का अनुमान है कि 2027 तक संपत्ति की बिक्री और नए घर का निर्माण स्थिर होने की संभावना नहीं है।
एसएंडपी ग्लोबल रेटिंग्स और मॉर्गन स्टेनली ने भी इस महीने रिपोर्ट प्रकाशित की थी जिसमें अनुमान लगाया गया था कि चीन का रियल एस्टेट बाजार 2025 की दूसरी छमाही में निचले स्तर पर पहुंच जाएगा।
एसएंडपी ग्लोबल रेटिंग्स के निदेशक एडवर्ड चैन और उनकी टीम ने 17 अक्टूबर के एक नोट में कहा, “अगर सरकार डेवलपर वित्तपोषण और डीस्टॉकिंग के लिए समर्थन को प्राथमिकता देना जारी रखती है, तो हमारा मानना है कि संपत्ति की बिक्री और कीमतें 2025 की दूसरी छमाही में स्थिर हो सकती हैं।” उन्होंने आगाह किया कि नीतियों को प्रभावी होने में समय लगेगा।
बीजिंग ने स्पष्ट कर दिया है कि संघर्षरत रियल एस्टेट क्षेत्र का समर्थन करने के प्रयास उसके लक्ष्य के बाद दूसरे स्थान पर हैंउन्नत विनिर्माण को बढ़ावा देना विकास के नये चालक के रूप में। लेकिन यह कोई आसान उपलब्धि नहीं है, क्योंकि एक समय संपत्ति का सकल घरेलू उत्पाद में एक चौथाई से अधिक हिस्सा होता था, जिसका संबंध घरेलू संपत्ति और स्थानीय सरकार के वित्त दोनों से था। चीन के ऋणी डेवलपर्स हैं पहले से बेचे गए घरों को वितरित करने के लिए संघर्ष बढ़ता जा रहा हैउपभोक्ता भावना को कमजोर करना।
विश्लेषक बारीकी से नजर रख रहे हैं अगले सप्ताह संसदीय बैठक आवास सूची को कम करने पर राजकोषीय व्यय पर किसी भी विवरण के लिए।
गोल्डमैन की भविष्यवाणी में सरकार की ओर से अतिरिक्त 8 ट्रिलियन युआन ($1.12 ट्रिलियन) का राजकोषीय खर्च शामिल होने का अनुमान लगाया गया है, जिसकी घोषणा अभी तक नहीं की गई है।
गोल्डमैन विश्लेषकों ने आगाह किया, “इस तरह के प्रोत्साहन के बिना, संपत्ति बाजार में मंदी अगले तीन साल तक बढ़ सकती है।” उन्होंने कहा कि इस तरह के समर्थन के लिए डेवलपर्स के तरलता के मुद्दों को संबोधित करने, बिना बिके आवास सूची को कम करने और पहले से बेचे गए लेकिन अधूरे घरों की डिलीवरी सुनिश्चित करने की आवश्यकता होगी।
चीन में मकान आमतौर पर पूरा होने से पहले ही बिक जाते हैं। बीजिंग द्वारा विकास के लिए ऋण पर डेवलपर्स की उच्च निर्भरता पर रोक लगाने और धीमी आर्थिक वृद्धि के साथ घर खरीदने वालों की मांग में गिरावट के बाद वह व्यवसाय मॉडल अस्थिर साबित हुआ।
नोमुरा ने पिछले साल के अंत में यह अनुमान लगाया था लगभग 20 मिलियन पूर्व-बिक्री वाले घर अधूरे रह गए. पिछले महीने अधिकारियों ने संकेत दिया था लगभग 4 मिलियन घर इस वर्ष के श्वेतसूची कार्यक्रम के तहत पूरा कर लिया गया था और खरीदारों को सौंप दिया गया था, और वित्तीय सहायता में तेजी लाने का वादा किया गया था।
जून में, नवीनतम प्रोत्साहन घोषणाओं से पहले भी, मॉर्गन स्टेनली ने उम्मीद की थी कि इन्वेंट्री डीस्टॉकिंग से “2025 के अंत या 2026 में संपत्ति ऋण की मांग में उछाल आएगा।”
विश्लेषकों को उम्मीद है कि लगभग 30% बिना बिकी इन्वेंट्री कभी नहीं बेची जाएगी, जिससे बैंकों या अन्य अनिर्दिष्ट संस्थाओं को लागत वहन करने की आवश्यकता होगी।
विश्वास बढ़ाने के चीन के नवीनतम प्रयासों ने रियल एस्टेट बाजार को बढ़ावा दिया है। रियल एस्टेट रिसर्च फर्म, चाइना इंडेक्स एकेडमी के अनुसार, 22 प्रमुख शहरों में संपत्ति की बिक्री में अक्टूबर में सालाना आधार पर लगभग 4% की गिरावट आई है, जो सितंबर में 25% से अधिक की गिरावट की तुलना में बहुत कम संकुचन है।
तेजी के दिनों की वापसी नहीं
हालाँकि, संपत्ति बाजार स्थिरीकरण का मतलब पूर्ण पैमाने पर वसूली नहीं है। विश्लेषकों का अनुमान है कि आने वाले वर्षों में घर की बिक्री और नए निर्माण में कोई भी उछाल कम रहेगा।
एसएंडपी को उम्मीद है कि इस साल चीन में संपत्ति की बिक्री घटकर लगभग 9 ट्रिलियन युआन या उससे कम रह जाएगी, जो 2025 में 8 ट्रिलियन युआन से भी कम हो जाएगी – इससे भी कम 2021 में 18 ट्रिलियन युआन बिक्री स्तर का आधा।
विश्लेषक बिक्री में गिरावट का कारण बिना बिके आवास सूची में वृद्धि को बताते हैं, जो खरीदारों को आकर्षित करने और स्टॉक कम करने के लिए मूल्य-कटौती का सहारा लेने वाले डेवलपर्स पर दबाव जारी रखता है।
सितंबर में, चीन के शीर्ष 100 डेवलपर्स की संपत्ति बिक्री चीन रियल एस्टेट इंफॉर्मेशन के आंकड़ों का हवाला देते हुए एसएंडपी ने कहा कि साल दर साल 37.7% की गिरावट आई है, जो इस साल अप्रैल के बाद से सबसे बड़ी गिरावट है। यह एक महीने की गिरावट नहीं थी. आंकड़ों से पता चलता है कि साल के पहले नौ महीनों में बिक्री एक साल पहले की तुलना में 36.6% गिर गई।
एसएंडपी ग्लोबल विश्लेषकों के अनुसार, गिरती बिक्री से डेवलपर्स की तरलता पर भी असर पड़ रहा है, जिससे “विश्वास की कमी” हो रही है और डेवलपर्स भूमि अधिग्रहण और नई परियोजनाओं को शुरू करने के प्रति “सतर्क रुख” अपना रहे हैं।
राष्ट्रीय सांख्यिकी ब्यूरो के आधिकारिक आंकड़ों के एसएंडपी ग्लोबल के विश्लेषण के अनुसार, नई निर्माण परियोजनाओं की संख्या 2019 में अपने चरम से 2023 में 42% कम हो गई थी, और 2024 के पहले आठ महीनों में साल दर साल 23% की गिरावट आई थी।
और भी बहुत कुछ किया जाना बाकी है
विश्लेषक चीन के रियल एस्टेट प्रोत्साहन के प्रभाव को लेकर सतर्क हैं।
गोल्डमैन विश्लेषकों ने कहा, “हमारे विचार में, समर्थन का पैमाना अपर्याप्त रहा है और वर्तमान गिरावट को रोकने के लिए निष्पादन चुनौतियों का सामना करना पड़ा है,” चेतावनी दी गई है कि यदि नीति कम हो जाती है तो संपत्ति की कीमतें 20% से 25% तक गिर सकती हैं।
अब तक घोषित कुछ इन्वेंट्री-विशिष्ट उपायों में से एक में, पीपुल्स बैंक ऑफ चाइना मई में 300 अरब युआन का वादा किया राज्य के स्वामित्व वाले उद्यमों के लिए बिना बिके पूर्ण घरों को खरीदने और उन्हें किफायती आवास में परिवर्तित करने के लिए पुनः ऋण सुविधा के लिए।
एसएंडपी ने कहा, “हालांकि मददगार, यह कुल पूर्ण आवास स्टॉक का केवल एक छोटा प्रतिशत (4-6%) था।”
मॉर्गन स्टेनली के विश्लेषकों ने रविवार को अपनी रिपोर्ट में कहा कि चीन के बेहतर प्रांतों में से एक झेजियांग में बैंकों के साथ हाल की बैठकों से संकेत मिलता है कि उन्होंने आवास सूची खरीदने के लिए ऋण देने के नए सरकारी कार्यक्रम में अभी तक भाग नहीं लिया है।
