वर्षों से, फार्टुन वेली इस बात से निराश हैं कि मिनेसोटा में निम्न आय वाले सोमाली मुसलमानों को संदिग्ध घर विक्रेताओं द्वारा निशाना बनाया जा रहा है – जो गरीबों की रक्षा के लिए बनाए गए इस्लाम के सिद्धांत का दुरुपयोग करके समुदाय में अपनी जगह बना रहे हैं।
वेली का कहना है कि कई शरणार्थी अप्रवासी हैं जो औपचारिक घर खरीदने की प्रक्रिया के बारे में बहुत कम जानते हैं और अक्सर उनका क्रेडिट बहुत कम या खराब होता है। यहां तक कि जब वे पारंपरिक बंधक के लिए योग्य होते हैं, तब भी वे सामान्य वित्तपोषण विकल्पों से असहज होते हैं क्योंकि इस्लामी कानून ऋण पर ब्याज की मनाही करता है।
एक निजी विक्रेता आता है जो उन्हें ब्याज के बिना कम कीमत वाले घर प्रदान करता है। ऐसी बिक्री में, दोनों पक्ष एक कीमत पर सहमत होते हैं, जिसमें एक बड़ा डाउन पेमेंट और मासिक किश्तें होती हैं। विक्रेता का दावा है कि कोई ब्याज भुगतान नहीं है क्योंकि कोई बैंक शामिल नहीं है। लेकिन बैंकों के न होने का मतलब यह भी है कि कोई मूल्यांकन नहीं है, जिससे विक्रेता को घर की स्थिति के बारे में कोई सवाल पूछे बिना कीमतें बढ़ाने की अनुमति मिल जाती है।
आमतौर पर, विक्रेता तब तक कानूनी रूप से घर का मालिक होता है जब तक कि पूरा ऋण चुका नहीं दिया जाता है और विक्रेता की सभी शर्तें पूरी नहीं हो जाती हैं, जबकि क्रेता संपत्ति कर का भुगतान करने, इसे रहने योग्य मानकों तक ठीक करने और सभी निरंतर रखरखाव जैसी स्वामित्व संबंधी जिम्मेदारियां लेता है।
“यह एक ऐसा समुदाय है जिसे ठगा गया है,” वेली ने कहा, जो इसुरून नामक एक सामुदायिक गैर-लाभकारी संस्था का नेतृत्व करती है, जो मिनेसोटा में बसने वाली सोमाली शरणार्थी अप्रवासी महिलाओं और उनके परिवारों का समर्थन करती है। “उनमें से बहुत से लोग चुपचाप चुपचाप चले गए। हमारे ज़्यादातर परिवार इसके बारे में बात भी नहीं करते हैं।”
उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो अब इस प्रारूप में खराब सौदों की जांच करने का संकल्प ले रहा है, जिसे अनुबंध के लिए विलेख के रूप में जाना जाता है। यह लोगों से ऐसे भ्रामक और शिकारी ऋणों की रिपोर्ट करने का भी आग्रह कर रहा है।
डीड के लिए अनुबंध वैकल्पिक या विक्रेता वित्तपोषण का एक रूप है जिसमें एक निजी विक्रेता या निवेशक समूह कई सामान्य बैंकिंग और बंधक विनियमों और सुरक्षाओं के बिना खरीदार के साथ ऋण समझौता करता है। लेकिन संघीय निगरानी एजेंसी ने इस महीने की शुरुआत में घोषणा की कि उन्हें अब नियमों के अनुसार काम करना चाहिए – प्रभावी रूप से निजी विक्रेताओं को यह नोटिस देना कि वे भी बैंकों, ऋणदाताओं और दलालों की तरह सत्य उधार अधिनियम के अधीन हैं।
13 अगस्त को मिनेसोटा के सेंट पॉल में एक क्षेत्रीय सुनवाई में, सीएफपीबी के निदेशक रोहित चोपड़ा ने इस बात पर प्रकाश डाला कि किस प्रकार शिकारी ऋण ने विशेष रूप से मिनेसोटा में सोमाली मुस्लिम समुदाय को प्रभावित किया है, जहां कई लोग हाल के दशकों में सोमाली गृहयुद्ध से बचकर पुनर्वासित हुए हैं, तथा बताया कि किस प्रकार परिवारों की आवासीय स्थिति, छुपे हुए बैलून भुगतानों और रहने योग्य न होने वाली संपत्तियों के कारण खराब हो सकती है।
चोपड़ा ने कहा कि यह एक जाल और उलझन वाली प्रणाली बन गई है, जहां खरीदारों को असफल होने के लिए तैयार किया जाता है और विक्रेता अपनी शर्तों पर घर को किसी अन्य परिवार को पुनः बेच सकते हैं।
चोपड़ा ने कहा, “हमें वास्तव में यह सुनिश्चित करने की आवश्यकता है कि जब लोग आर्थिक रूप से संघर्ष कर रहे हों, तो उन्हें पता हो कि मदद के लिए किसके पास जाना है, कब रिपोर्ट करना है और जब बात बोलने की आती है तो उन्हें सहज और सुरक्षित महसूस कराने के लिए हम क्या कर सकते हैं।”
प्यू चैरिटेबल ट्रस्ट की रिपोर्ट के अनुसार, वर्ष 2022 में लगभग 1.4 मिलियन अमेरिकी लोग घर खरीदने के लिए अनुबंधों का उपयोग कर रहे थे। प्यू की आवास नीति पहल का नेतृत्व करने वाली तारा रोश ने कहा कि उन्हें विनियमित करने की कोशिश करने में समस्या का एक हिस्सा यह है कि कुछ राज्य उन्हें आवास कानून के बजाय अनुबंध कानून के अंतर्गत आते हुए देखते हैं, और कुछ विधिनिर्माता ऐसी घर बिक्री को दो लोगों के बीच केवल निजी अनुबंध के रूप में देखते हैं, जिसमें सरकारी निगरानी की कोई आवश्यकता नहीं होती है।
रोश ने कहा, “वास्तविकता यह है कि विक्रेता के पास अनुबंध की आवश्यकताओं और शर्तों पर सभी अधिकार हैं।” “यह कानूनी ढांचे के माध्यम से संतुलित नहीं है।”
नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स ने कहा कि वे शिकारी ऋण देने पर कार्रवाई की सराहना करते हैं, लेकिन वे यह सुनिश्चित करना चाहते हैं कि जो खरीदार परंपरागत रूप से डीड के लिए अनुबंधों का उपयोग करते थे – जिन्हें भूमि अनुबंध भी कहा जाता है – उन पर इसका कोई असर नहीं होगा।
रियल एस्टेट व्यापार समूह के एक बयान के अनुसार, “घर खरीदने वालों के एक छोटे से वर्ग के लिए, खास तौर पर ग्रामीण और कृषि समुदायों में, भूमि अनुबंध कारगर साबित हुए हैं। सीएफपीबी को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि भूमि अनुबंध सीमित होने की स्थिति में इस समुदाय के लिए सुरक्षित, वैकल्पिक उत्पाद उपलब्ध हों।”
अन्य लोगों ने कमजोर निम्न आय और आप्रवासी समुदायों की मदद के लिए राज्य के सांसदों से अधिक विनियमन का आग्रह किया है।
नेशनल कंज्यूमर लॉ सेंटर में वकालत की सह-निदेशक सारा बोलिंग मैनसिनी ने कहा, “हम लंबे समय से जानते हैं कि रंग के समुदायों और अप्रवासियों को निशाना बनाया जा रहा है, लेकिन धार्मिक मान्यताओं के आधार पर अतिरिक्त निशाना बनाना विशेष रूप से परेशान करने वाला है,” जो नीतिगत सुधारों की मांग करता है जिसमें ऐसी बिक्री को डीड रिकॉर्ड में दर्ज करना शामिल है। “सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि हम इन अनुबंधों को ग्रे एरिया में नहीं आने देते हैं, जिसमें खरीदार या किराएदार की कोई सुरक्षा नहीं होती है।”
मिनेसोटा में सोमाली मुसलमानों के मामले में, विलेख अनुबंधों की अपील मान्य है, क्योंकि मुख्यधारा के इस्लामी कानून में ऋण पर ब्याज के रूप में धन प्राप्त करने या देने की अवधारणा को लालचपूर्ण पाप माना जाता है, ऐसा इस्लामी विद्वान और उत्तरी अमेरिका के फ़िक़्ह परिषद के अध्यक्ष यासिर कादी ने कहा।
“हमारा मानना है कि ब्याज एक अनुचित साधन है, जिसके तहत जिन लोगों के पास धन है, वे गरीबों का फायदा उठाकर और अधिक अमीर बनने के लिए अपने धन का उपयोग कर सकते हैं,” कादी ने कहा। “हमारे धर्म में, किसी को ऋण देना दान का कार्य है, यह कोई व्यवसाय नहीं है।”
वेली ने कहा कि उन्हें उम्मीद है कि सीएफपीबी के नवीनतम कदम से सोमाली शरणार्थी समुदाय में अधिक जागरूकता आएगी और आप्रवासियों को वित्तीय साक्षरता हासिल करने के लिए अधिक संसाधन मिलेंगे, जिससे उन्हें कम असुरक्षित होने में मदद मिलेगी।
वेली ने कहा, “आप्रवासी और शरणार्थी होने में कुछ खास बात है। आप चीजों की योजना बहुत अच्छी तरह से बनाते हैं और प्रयास करते हैं।” “घर का मालिक होना, यह अंतिम मंजिल है। यह पूरी तरह से सुरक्षित महसूस करने का हिस्सा है।”
