विदेशी अचल संपत्ति में निवेश करने वाले भारतीय खरीदारों, विशेष रूप से दुबई में, डाउन भुगतान के लिए अंतर्राष्ट्रीय क्रेडिट कार्ड (ICCs) का उपयोग करने के खिलाफ चेतावनी दी गई है। इस तरह के लेनदेन भारतीय विदेशी मुद्रा कानूनों का उल्लंघन कर सकते हैं और गंभीर कानूनी और वित्तीय परिणामों को आकर्षित कर सकते हैं। विशेषज्ञ खरीदारों से सख्ती से पालन करने का आग्रह करते हैं भारतीय रिजर्व बैंकनियामक जांच और दंड से बचने के लिए (RBI) उदारवादी प्रेषण योजना (LRS) और FEMA विनियम।
संपत्ति खरीद के लिए अंतर्राष्ट्रीय क्रेडिट कार्ड का उपयोग करना जोखिम भरा है
भारतीय अचल संपत्ति और कर विशेषज्ञ इस बात पर जोर देते हैं कि अंतर्राष्ट्रीय क्रेडिट कार्ड विशेष रूप से चालू खाता लेनदेन के लिए डिज़ाइन किए गए हैं – जैसे खरीदारी, यात्रा और शिक्षा – विदेशी संपत्ति निवेश जैसे पूंजी खाता लेनदेन नहीं।भारतीय कानून के तहत, विशेष रूप से विदेशी मुद्रा प्रबंधन अधिनियम (FEMA), विदेश में संपत्ति खरीदने को एक पूंजी खाता लेनदेन के रूप में वर्गीकृत किया गया है। ICCs को केवल चालू खाता लेनदेन के लिए अनुमति दी जाती है, जिसका अर्थ है कि संपत्ति भुगतान के लिए उनका उपयोग करना FEMA और RBI दोनों दिशानिर्देशों का उल्लंघन करता है।एंडरसन यूएई के सीईओ अनुराग चतुर्वेदी बताते हैं कि इस तरह के निवेशों के लिए आरबीआई की अनुमोदित ढांचा उदारवादी प्रेषण योजना (एलआरएस) है, जो भारतीय निवासियों को पूर्ण नियामक ओवरसाइट के साथ अधिकृत बैंकों के माध्यम से प्रति वित्तीय वर्ष $ 250,000 तक का समय निकालने की अनुमति देता है। ICCs के साथ भुगतान करके LRS को दरकिनार करना FEMA नियमों का उल्लंघन करता है और RBI और अन्य अधिकारियों द्वारा जांच को ट्रिगर कर सकता है।
नियामक जांच और कानूनी निहितार्थ
हाल के मामले सामने आए हैं, जहां भारतीय नागरिकों ने दुबई में ICCS के माध्यम से संपत्ति खरीदने के लिए – या तो डेवलपर भुगतान लिंक के माध्यम से या यात्राओं के दौरान – अब भारतीय नियामकों द्वारा स्कैनर के तहत आरबीआई और प्रवर्तन निदेशालय (ईडी) सहित हैं। ये अधिकारी इस बात की जांच कर रहे हैं कि क्या ICCs परिधि के उपयोग ने प्रेषण चैनलों की स्थापना की, FEMA का उल्लंघन किया और संभवतः मनी लॉन्ड्रिंग एक्ट (PMLA) की रोकथाम।ICCS का उपयोग करने वाले खरीदार FEMA और PMLA प्रावधानों के उल्लंघन के लिए जोखिम दंड, संभावित कर देनदारियों के लिए यदि लेनदेन स्रोत (TCS) पर कर संग्रह से बचते हैं, और यदि मनी लॉन्ड्रिंग संदेह पैदा होता है तो कानूनी कार्रवाई। कुछ व्यक्तियों को अपनी संपत्ति खरीद को नियमित करने के लिए LRS के तहत अधिकृत बैंकिंग चैनलों के माध्यम से अपने भुगतान को उलटने और लेनदेन को पूरा करने के लिए मजबूर किया जा सकता है।JSB निगमन के सीईओ गौरव केसवानी ने जोर दिया कि विदेशी संपत्ति के लिए ICC भुगतान RBI दिशानिर्देशों और LRS सीमा के साथ संरेखित नहीं हैं, जिन्हें अधिक से कम एक वर्ष के लिए संपूर्ण प्रलेखन और एक बैंक खाते द्वारा समर्थित, अधिकृत बैंकों के माध्यम से किए जाने वाले प्रेषण की आवश्यकता होती है।
ICCs का उपयोग करने के वित्तीय और आर्थिक जोखिम
कानूनी परिणामों से परे, इस तरह के उच्च-मूल्य लेनदेन के लिए अंतर्राष्ट्रीय क्रेडिट कार्ड का उपयोग करने की वित्तीय कमियां काफी हैं। ICC भुगतान में उच्च ब्याज दर, विदेशी मुद्रा मार्कअप, देर से शुल्क और दंड शामिल हैं, जिससे यह विधि आर्थिक रूप से अनुचित है।चतुर्वेदी ने कहा कि यह अभ्यास कानूनी रूप से जोखिम भरा और आर्थिक रूप से अनसुना है। वह खरीदारों को पंजीकृत बैंकों के माध्यम से एलआरएस का उपयोग करने की सलाह देता है, यह सुनिश्चित करता है कि सभी लेनदेन ठीक से प्रलेखित हैं, और विदेश में निवेश करने से पहले विशेषज्ञ कानूनी या वित्तीय सलाह लें।उन्होंने संक्षेप में संक्षेप में कहा, “एक अंतरराष्ट्रीय क्रेडिट कार्ड के साथ विदेश में संपत्ति खरीदना एक यात्रा बटुए के साथ एक घर के लिए भुगतान करने की कोशिश करने जैसा है – इसकी अनुमति नहीं है, और यह आपको गंभीर परेशानी में डाल सकता है।” खरीदारों को जटिलताओं से बचने के लिए अधिकृत बैंकिंग और नियामक प्रक्रियाओं का पालन करने के लिए प्रोत्साहित किया जाता है।
भारतीय संपत्ति खरीदारों के लिए सिफारिशें
- उदारीकृत प्रेषण योजना का उपयोग करें: भारतीय निवासियों को $ 250,000 वार्षिक LRS सीमा के भीतर अधिकृत बैंकों के माध्यम से विदेशी संपत्ति निवेश के लिए धन का भुगतान करना चाहिए।
- व्यापक प्रलेखन बनाए रखें: पारदर्शिता और अनुपालन सुनिश्चित करने के लिए संपत्ति लेनदेन से संबंधित सभी रसीदें, बैंक स्टेटमेंट और पत्राचार रखें।
- पेशेवर सलाह लें: FEMA, RBI नियमों और अंतर्राष्ट्रीय संपत्ति लेनदेन में विशेषज्ञता वाले कानूनी या वित्तीय विशेषज्ञों से परामर्श करें।
- नियामक पूछताछ का तुरंत जवाब दें: जोखिमों को कम करने के लिए अधिकारियों से किसी भी नोटिस या जांच को संबोधित करें।
- आंशिक ICC भुगतान से बचें: कुछ डेवलपर्स छोटे डाउन पेमेंट रिजर्व (आमतौर पर Dh80,000 के तहत) स्वीकार करते हैं, लेकिन पूर्ण भुगतान को भारतीय कानूनों का पालन करना चाहिए।
